Арендный бизнес: выгодно ли покупать помещения. Какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду

Арендный бизнес: выгодно ли покупать помещения. Какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду

Наш читатель Александр спрашивает: "Какую недвижимость выгодно покупать для сдачи в аренду?"

Алексеев Михаил, к.ю.н., руководитель общественной организации "Кредитный правозащитник":

Несмотря на то, что доходность по ренте при сдаче жилья в аренду конкурирует с доходностью по банковским депозитам, в первую очередь стоит исходить из принципа прагматичности и практичности объекта инвестиции.

1) Главная и распространенная ошибка заключается в подборе квартиры «под себя». Вы должны ориентироваться на предполагаемого квартиросъемщика. То есть определиться, кем может быть Ваш арендатор. Если это студент или человек, приехавший на заработки, то первостепенными критериями будут транспортная доступность жилья - близость к ВУЗу или предполагаемому месту работы. Площадь жилья, а также степень его дизайнерского оформления и наличие качественного ремонта отходит на второстепенный план. Для такой категории квартиросъемщиков приоритетными будут являться квартиры с невысокой ежемесячной арендной платой, как правило, однокомнатные квартиры. Вместе с тем, например, трехкомнатная квартира может быть удобным вариантом для проживания группы приезжих студентов или рабочих.

Если желаемым квартиросъемщиком является молодая семья, то здесь приоритетными являются 2-х и 3-х комнатные квартиры с косметическим ремонтом и развитой инфраструктурой в месте расположения.

2) Вкладывать деньги в дорогой ремонт не имеет смысла, эти затраты не окупятся и не повлияют существенным образом на размер арендной платы. Куда проще - раз в несколько лет освежать квартиру поклейкой обоев. Новые обои и свежий линолеум (смены которых можно сделать и своими силами)- проверенная хитрость при обосновании стоимости.

3) Предпочтение лучше отдать вторичному жилью, в районах с развитой инфраструктурой, по тем же самым причинам. Для квартиросъемщика на первом месте будет стоять месторасположение жилья. 4) В качестве ориентира следует брать квартиры эконом класса. Спрос на них несоизмеримо выше, чем на элитное жилье- это значительно уменьшит риск простоя жилья.

5) Если Вы готовы купить квартиру большой площади, и она находится близко к деловому центру города, то имеет смысл рассмотреть вариант с посуточной сдачей жилья в аренду.

Сдача квартиры в аренду связана с различными рисками, которые нередко вынуждают собственников заняться её продажей. Это связано, как с риском существенной потери времени на поиски подходящего арендатора, так и вероятностью столкнуться с недобросовестными арендаторами Вашего имущества. Помочь избежать неприятностей сможет грамотно составленный договор, включающий в себя опись передаваемого имущества.

Светлана Денисова, Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Осмысленные инвестиционные покупки с целью зарабатывания денег, а не с целью спасения средств, совершаются на ранних стадиях строительства. Цены еще далеки от финальных, и есть высокая вероятность, что по мере роста готовности объекта увеличится и цена, независимо от тенденции рынка.

Существует стереотип, что для инвестиций больше всего подходят студии и однокомнатные квартиры. С точки зрения вложения средств или их спасения - это так. Вместе с тем у профессиональных инвесторов большим спросов пользуются маленькие двухкомнатные квартиры.

Предпочтение отдается квартирам с отделкой. Это лишает инвестора всяких хлопот по приведению квартиры в товарный вид по окончанию строительства и дает ему большую свободу для маневра.

Елена Королева, директор по продажам ООО «Феникс-Инвест»:

Наибольшим спросом на рынке как купли-продажи жилья, так и его аренды, традиционно пользуются однокомнатные квартиры площадью 30-36 квадратных метров, со всеми удобствами, балконом или лоджией. В последние годы к ним добавились квартиры-студии размером 22-26 квадратных метров, и этот сегмент стремительно набирает популярность. Он появляется даже в многоквартирных домах класса «комфорт», не говоря уже о классе «эконом».

У «однушек» и «студий» есть целый ряд несомненных преимуществ перед двух- и многокомнатными квартирами в плане инвестирования. Во-первых, они наиболее ликвидны, их продать всегда быстрее и легче, чем квартиры большей комнатности и площади. Во-вторых, они прекрасно подходят для сдачи в аренду. В-третьих, малая площадь при аренде всегда стоит дороже за квадратный метр, чем большая. Т.е., если пересчитать стоимость квадратного метра для квартиросъемщика в одном и том же доме, на одних и тех же этажах, то в однокомнатной квартире и в студии она будет максимально высокой, а в многокомнатной - максимально низкой. И это при том, что полный арендный платеж изменяется с точностью до наоборот.

Иными словами, купив «однушку» или «студию» в новостройке для сдачи ее в аренду, вы окупите свои инвестиции на год, а то и на два быстрее, чем при вложении средств в многокомнатную квартиру, частный дом и т.д. В среднем, однокомнатная квартира или студия, сдаваемые в аренду, окупаются за 13-14 лет, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры - за 15-16.

Все эти обстоятельства учитывают и наши клиенты, приобретающие квартиры в ЖК «Феникс» или ЖК «Встреча» не для себя, а для сдачи внаем. Причем, вторую очередь ЖК «Встреча» в г. Батайске мы вынуждены были полностью перепроектировать с класса «комфорт» на класс «эконом», увеличив число студий и однокомнатных квартир, т.к. именно этот сегмент наиболее востребован потребителем. Результат - более 70% квартир уже распродано, хотя до ввода объекта в эксплуатацию осталось практически полгода.

Сдача недвижимости в аренду – выгодное предприятие. Не удивительно, что в последнее время на этот бизнес многие обращают внимание. Известно, что любой бизнес при разумном подходе принесет максимум прибыли. В этом плане вопрос «какую недвижимость выгоднее сдавать в аренду?» весьма и весьма актуален.

Недвижимость для аренды

Известно, что аренда коммерческой недвижимости гораздо выгоднее жилой. Но какую именно коммерческую недвижимость сдавать в аренду выгоднее, об этом далее.

Офисы окупаются гораздо быстрее квартир. Но инвестирование в них затруднено многочисленными сложностями. В силу ограниченности спроса на коммерческую недвижимость вложенные средства могут простоять мертвым грузом несколько лет.
Тогда как приобретение квартиры в строящемся доме и продажа сразу после сдачи госкомиссии (на это обычно уходит 2-3 года) принесет прибыль в 20-30% в год.

Но еще выгоднее офисов сдача в аренду торговых площадей.

Кроме того, сдача в аренду офисных помещений – бизнес с высокими рисками. В то время как аренда жилой недвижимости – менее рисковое, т. е., более стабильное направление.

Спрос на офисные помещения, как и размер арендной платы, зависит от общеэкономического состояния в стране и уровня наполняемости офисного рынка. А вот спрос на рынке жилья, как и стоимость аренды жилых помещений, с кризисом в экономике, конечно, падают, но незначительно.

Кроме того, покупка коммерческой недвижимости – процедура довольно сложная.

С самого начала существует довольно большой риск приобретения неликвидного помещения. А неверное понимание оптимального предназначения помещения – еще один распространенный момент, где ошибка чревата большими убытками.

Да и с оформление документов на приобретенное имущество для последующей сдачи в аренду нередко возникают самые разные сложности.

Управлять коммерческой недвижимостью очень сложно, гораздо сложнее, чем жилой. Да и процесс поиска арендаторов может заметно подзатянуться.

К тому же у каждого их них свои требования к арендуемой площади: кому-то нужен капремонт по евростандартам, а кому-то достаточно того состояния, которое предлагается, но необходима перепланировка.

Подгонка помещения под диктуемые арендатором требования нередко обходится в копеечку. Поэтому многие владельцы коммерческой недвижимости вынуждены обращаться к помощи девелоперов, услуги которых формируют список дополнительных трат на содержание недвижимости.

Есть разница и в ремонте. Так, на ремонт жилых помещений требуются гораздо большие суммы, чем для нежилых. Что касается времени, то здесь практически всегда заметна разница отнюдь не в пользу квартир.

Но при этом сдавая в аренду жилые помещения, владелец может уйти от налогов, указав в договоре меньшую сумму. А вот при аренде офисов эта схема уже не действует.

Какую жилую недвижимость выгоднее сдавать в аренду?

Что касается жилой недвижимости, то здесь наиболее выгодными инвестициями в сфере арендного бизнеса считается покупка жилья на стадии строительства и продажи сразу после ввода в эксплуатацию. Впрочем, инвестиции в жилье – максимально надежный вид инвестиций. Их главный минус в низкой доходности и длительности окупаемости.

Эксперты в этой сфере подметили еще одну явную закономерность: чем дороже объект, тем меньше доход от аренды. Максимально доходные жилые площади в арендном бизнесе – из сегмента «эконом». Предложения в этом классе жилья пользуются наибольшим спросом. А это еще одно подтверждение того факта, что спрос на жилье эконом-класса будет всегда, а арендодатель всегда получит доход от сдачи в аренду такого жилья, конечно, при условии соответствия арендной платы рыночному уровню.

По сравнению с нежилой недвижимостью, аренда жилых помещений требует от инвестора меньших знаний, меньшего опыта и размера инвестиций. В этом плане аренда жилой недвижимости гораздо выгоднее, чем коммерческой.

Где сдача недвижимости приносит максимальную прибыль?

Рейтинг городов с минимальным сроком окупаемости квартир в России, как это ни удивительно, возглавляет Ярославль, Краснодар и Воронеж. При этом экспериментально выяснили, что прибыль от сдачи в аренду двухкомнатной квартиры за год в Ярославле составит около 300 тыс. рублей, 264 тыс. в Ярославле и 228 тыс. в Воронеже.

А вот Петербург в рейтинге окупаемости жилой недвижимости занял средние позиции. Москва – предпоследнюю строчку, как и Курск. На последнем месте только Брянск, где средний срок окупаемости жилья от сдачи в аренду составляет 22 года.

Как выгодно сдать квартиру в аренду?

Отвечая на вопрос «какую недвижимость выгоднее всего сдавать в аренду?», хотелось бы заметить, что прибыль арендодателя напрямую зависит не только от типа площади и ее места расположения, но и от ее предварительной подготовки.

Для того чтобы повысить стоимость аренды жилья, его нужно как следует подготовить к встрече с потенциальным арендатором.

Первый способ – косметический ремонт . Естественно, он требует затрат, но очень быстро окупится, повысив общую ликвидность жилья. В первую очередь замените старые коммуникации и сантехнику. Напольное покрытие и покрытие стен подойдут самые экономные, желательно традиционных цветов.

Генеральная уборка перед показом квартиры потенциальному арендодателю – еще один хороший способ повысить ликвидность жилья.

Оборудованная кухня – весомый аргумент . И чем она уютнее, тем лучше. Главное не забыть о наличии достаточного свободного пространства даже на минимуме квадратных метров.

Наличие необходимой домашней бытовой техники – стиральная машинка, микроволновка, бойлер (при необходимости), холодильник, телевизор – существенно повысит шансы сдать квартиру дороже.

Оборудованная ванная комната (с наличием удобного в пользовании смесителя, мойки, полочек, веревок для сушки белья, ведра для мусора и пр.) вероятнее склонит выбор потенциальных арендаторов в вашу сторону.

Дополнительное освещение в подъезде и около при осмотре сдающейся в аренду квартиры, а также приятный запах в самом помещении вызовет у будущих жильцов положительные эмоции. Желаем вам извлечь максимальную выгоду из сдачи жилья в аренду и найти приятных жильцов!

Что такое коммерческая недвижимость и почему на неё большой спрос? Как купить коммерческую недвижимость и какой налог следует платить при этом? Где взять ипотеку на коммерческую недвижимость?

Здравствуйте, уважаемые читатели популярного бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами – Денис Кудерин.

Тема нашей сегодняшней публикации – покупка коммерческой недвижимости. Статья будет полезна всем, кто хочет приобрести нежилой объект для использования в предпринимательской деятельности, а так же тем, кого интересуют актуальные экономические и финансовые вопросы.

На эти и другие вопросы я постараюсь ответить максимально подробно и обстоятельно.

1. Что такое коммерческая недвижимость?

Есть два варианта использования недвижимости. Первый – это жить в ней, второй – делать с её помощью деньги. О жилых помещениях мы подробно рассказывали в предыдущих выпусках нашего журнала. Сегодня поговорим о нежилой недвижимости, используемой в коммерческих целях.

– это сооружения, здания, помещения и земельные участки, которые используются в предпринимательской деятельности.

Такие объекты оборудуются под офисы, торговые залы, точки общественного питания, гостиницы, промышленные центры. Владельцы получают доход, используя недвижимость самостоятельно или сдавая её в аренду. В коммерческие объекты можно также инвестировать средства с целью их улучшения и последующей перепродажи.

К коммерческой недвижимости относятся и ларьки с хот-догами на остановке, и промышленные комплексы, занимающие несколько гектаров. Владеют такими объектами физические лица, малые предприятия и крупные международные корпорации.

Деятельность официальной компании невозможна без использования коммерческого офиса. Даже если фирма работает исключительно через интернет, у неё должен быть по закону юридический адрес.

Любой объект коммерческого характера – чья-то собственность.

Потому нежилое здание или помещение можно:

  • купить;
  • продать;
  • сдать в аренду;
  • передать по наследству;
  • подарить;
  • использовать в качестве залога при получении кредита;
  • внести в уставный фонд юридического лица.

Шаг 2. Осматриваем помещение

Осмотр объекта необходим для выявления его достоинств и недостатков. Обратите внимание на соседние здания, наличие удобных подъездных путей, близость транспортных развязок.

Важно также оценить возраст постройки и её качество – состояние инженерных и сантехнических коммуникаций, водопровода, теплоснабжения. Выясните также, подходит ли здание для вашего бизнеса.

Шаг 3. Проводим анализ документов

Важнейшая стадия сделки. Нужно проверить договор купли продажи недвижимости, иные правоустанавливающие документы, кадастровый план, справки из БТИ о составе здания и его конструктивных характеристиках.

Проследите за тем, чтобы у помещения не было иных совладельцев, кроме продавца. Важно также, чтобы за помещением не числилось никаких долгов по коммунальным и прочим платежам.

Шаг 4. Приглашаем экспертов в области купли-продажи коммерческой недвижимости

Оценку и экспертизу здания должны проводить профессионалы. В итоговом документе, который составляют эксперты, детально обоснована оценка объекта и даны рекомендации относительно его использования.

Шаг 5. Заключаем договор купли-продажи

Договор заключается с владельцем здания лично. Документ составляется специалистами. В нём указываются условия передачи объекта недвижимости новому владельцу, чётко прописаны финансовые аспекты сделки.

Обязательно должны присутствовать пункты об ответственности сторон: какие санкции предусмотрены для продавца и покупателя в случае нарушения условий договора.

Шаг 6. Производим оплату

Оплата производится согласно условиям договора купли-продажи. Сотрудники банка проводят операцию в точном соответствии с этим документом. Стороны договариваются заранее, каким способом будут переданы деньги – наличными, безналом, в рассрочку или полной суммой сразу.

Шаг 7.

После подписания документа купли-продажи участниками сделки договор обязательно передаётся в Росреестр, где регистрируется согласно действующему законодательству. Сотрудники этой структуры выдают покупателю свидетельство права собственности и официально подтверждают покупку.

Операции с коммерческой недвижимостью не менее, а может даже и более опасны, чем сделки с жилыми помещениями. На всех этапах сделки целесообразно консультироваться с профессиональными юристами относительно моментов, вызывающих у вас сомнения или затруднения. Сделать это можно, обратившись на сайт компании «Правовед».

На этом ресурсе работают квалифицированные юристы и адвокаты по всем отраслям права. Задать свой вопрос можно прямо на главной странице либо выбрать соответствующий вашей сфере раздел. Первый ответ вы получите уже через 15-20 минут. Если проблема не требует глубокого изучения, помощь будет бесплатной.

Совет 3. Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Наверняка вы видели на строящихся объектах огромные билборды с привлекательными предложениями от застройщика. Эту же информацию девелоперские компании регулярно публикуют на своих официальных сайтах.

Обычно такие акции проводятся на определённых этапах возведения зданий. Если вы успеете воспользоваться такими предложениями, можно сэкономить от 15 до 25%.

Совет 4. Приобретайте объект в начальной стадии недвижимости

На нулевой стадии любые объекты недвижимости стоят на 30-40% процентов дешевле. Конечно, в этом случае покупатель рискует столкнуться с «долгостроем», банкротством застройщика и прочими форс-мажорными обстоятельствами.


Тем тщательнее нужно подходить к выбору строительной компании. Соберите всю доступную информацию о застройщике. Если фирма работает на рынке больше 10-15 лет и построила десятки объектов по всему городу, риск для покупателя – минимальный.

6. Если не хватает собственного капитала – где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц

Предлагаем обзор банков, предлагающих ипотеку на коммерческую недвижимость частным лицам, в том числе индивидуальным предпринимателям.

Самый популярный в России банк, работающий с физическими лицами и корпоративными клиентами. Полный стаж работы компании – 175 лет. Профессионализм, наличие огромного количества филиалов во всех городах и регионах, быстрое и качественное обслуживание.

Для пользователей, желающих приобрести коммерческий объект в кредит, доступна услуга покупки нежилого помещения, находящегося в собственности у банка.

Сбербанк имеет уникальную базу недвижимости. Ему принадлежит множество складских, торговых и офисных зданий, которые можно использовать в различных отраслях предпринимательской деятельности.

Компания входит в тройку крупнейших частных банков РФ. Стаж работы организации – более 20 лет, размер активов – около 12,5 трлн. рублей. Центробанк России включил «Промсвязьбанк» в десятку системообразующих финансовых учреждений страны.

Кредит на покупку коммерческой или жилой недвижимости в этом банке можно взять даже без первоначального взноса. Среди других льгот – возможность предоставления отсрочки при погашении долга до 12 месяцев, сниженные процентные ставки для представителей малого бизнеса. Максимальный размер кредита для физических лиц – 50 млн. руб.

Банк создан в 1990 году, имеет головной офис в столице, сотни филиалов по всей стране и входит в ТОП-10 крупнейших банков России. Индивидуальным предпринимателям банк предоставляет возможность приобрести нежилое или жилое помещение по ипотечному кредиту без первоначального взноса.

Минимальный размер кредита – 500 000 руб., максимальный – 10 млн. Срок кредитования – до 30 лет. Процентная ставка – в пределах 13-14%. Для некоторых категорий заёмщиков предусмотрены скидки.

7. Заключение

Подведём итоги. Существует большое количество видов и типов нежилых зданий, которые можно использовать в целях бизнеса. Купить коммерческую недвижимость намного проще и безопаснее, если доверить это дело профессиональным риэлторам.

Мы желаем читателям успеха в финансовых делах. Будем рады, если вы оцените прочитанную статью и оставите свои комментарии. До новых встреч!

Возведение огромного количества офисных зданий, бизнес-центров, торгово-развлекательных комплексов привело к перенасыщению рынка аренды коммерческих площадей. Последовавший затем экономический спад принес с собой приостановку строительства многих объектов, затруднения в реализации уже готовых объектов коммерческой недвижимости, трудности с поиском дополнительных денежных средств, которые необходимы для завершения начатого строительства.

Ожидание потенциальными покупателями падения цен на объекты недвижимости, снижение спроса на фоне существенного роста предложений привело к стагнации на рынке продаж коммерческих объектов в Москве. Так насколько выгодна сейчас покупка готового арендного бизнеса в Москве ?

Арендный бизнес – только на первый взгляд легкий, не требующий ежедневной постоянной занятости способ зарабатывать деньги. Сайты агентств недвижимости и компаний-застройщиков пестрят самыми заманчивыми предложениями, убеждая потенциальных приобретателей коммерческой недвижимости в ее инвестиционной надежности и высокой прибыльности.

Все же любой инвестор, прежде чем вложить свои деньги в тот или иной проект, сначала просчитает его доходность. А для этого ему понадобится:

  • анализ рынка площадей и стоимости квадратного метра группы аналогичных объектов;
  • анализ технического и юридического состояния выбранной группы объектов;
  • расчет денежных потоков, которые могут приносить выбранные объекты в ближайшие 2-3 года;
  • сроки окупаемости объектов;
  • разработка концепции продвижения аренды или дальнейшей продажи объекта.

Купить арендный бизнес в Москве сейчас легко, но что выбрать из огромного количества предложений? Доходность различных объектов зависит от их типа, месторасположения и заполняемости. Для простоты разделим коммерческую недвижимость на офисную, торговую и промышленно-складскую. Понятно, что востребованность таких площадей различна, как и стоимость аренды одного квадратного метра.

Дешевле всего один квадратный метр складского помещения, однако до сих пор в Москве наблюдается дефицит качественных складских помещений, особенно категорийных логистических центров, отвечающих всем самым современным требованиям и расположенных в районе крупных транспортных развязок на подъездах к Москве. Как правило, такие объекты всегда заполнены качественными постоянными арендаторами и собственник не испытывает проблем с их поисками.

Офисные комплексы и бизнес-центры, казалось бы, должны приносить немалый и стабильный доход, так как средняя стоимость квадратного метра в зависимости от класса (А, В, С) вполне способна обеспечить нужный уровень доходности. Однако из-за перенасыщения рынка аренды офисных помещений, заполняемость их не так высока, как хотелось бы. Поэтому управляющие компании или собственники таких комплексов вынуждены довольно большую часть денежных средств направлять на рекламно-маркетинговые мероприятия с целью привлечения в бизнес-центры арендаторов, что совсем непросто, поскольку современные компании предъявляют довольно высокие требования к местоположению, состоянию, коммуникациям и другим характеристикам офисных помещений.

Наиболее выгодным вложением может показаться покупка торговых помещений. Несмотря на высокую стоимость аренды, торгово-развлекательные комплексы продолжают активно строиться и наполняться арендаторами продуктовых и промтоварных групп товаров. Однако в управлении торговыми помещениями есть свои подводные камни, наличие которых необходимо учитывать при оценке доходности арендного бизнеса.

В любом случае, инвестор, выбирая готовый арендный бизнес в Москве , должен помнить, что в дальнейшем, если он хочет эффективно использовать купленные площади, ему придется либо самому овладевать навыками управления новоприобретенной коммерческой недвижимостью, либо нанять профессиональную управляющую компанию, предоставляющую качественные услуги в дальнейшей эксплуатации объекта и поддержании его доходности на оптимальном уровне.



Понравилась статья? Поделитесь с друзьями!